こんにちは。宅地建物取引士の深町です。
不動産事務として6年間、多くの契約・調査業務に関わり、役所調査はこれまでに100回以上行ってきました。
「どこに行って資料を取得するの？」「何の為に取得するの？」そんな疑問に寄り添いました。
今回は、私が実際の現場で培ってきたノウハウをまとめてお伝えします。
取得資料一式 （基本）
不動産の売買では、物件の安全性や法令適合性を確認するために、役所でさまざまな資料を取得します。会社ごとに取得内容が多少異なることはありますが、一般的に以下の資料が“基本セット”として扱われます。
・建築計画概要書
建物の構造・規模・用途、敷地面積、建ぺい率・容積率など、建築確認申請で提出された建築計画の主要な内容を把握するための資料です。
・台帳記載事項証明書
建築確認申請に関する基本情報（建築確認年月日・番号、検査済証の交付年月日など）が記載されています。これらの情報を確認することで、その建物が建築基準法に基づき適正な手続きのもと建築されたものかどうかを判断できます。
・道路台帳図
対象物件が接している道路の種別（公道・私道など）、幅員、管理者を確認するための資料です。
建築基準法で求められる接道義務（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要）を判断する際に欠かせません。
・境界確定図
境界確定図は、土地の境界点（境界標）の位置を専門家が測量して確定した図面です。
道路台帳図よりも精度が高く、敷地の正確な面積や道路中心線との距離などを把握できるため、実際の道路幅員やセットバックの有無を判断する際にも重要な資料です。
・定期調査（検査）報告書
定期調査（検査）報告書は、マンションを含む特定建築物で行われる法定点検の結果をまとめた資料です。報告書を確認することで、建物の管理状態や法令違反の有無、設備の安全性などを把握できます。
定期報告には次の種類があります：
・定期“検査”報告（3種類）
昇降機（エレベーター等）定期検査報告
建築設備 定期検査報告（換気設備・排煙設備・給排水設備 等）
防火設備 定期検査報告（防火扉・シャッター 等）
・定期“調査”報告（1種類）
特定建築物 定期調査報告
（建築物全体の劣化状況・避難施設・外壁などの安全性を調査）
・上下水道台帳図
敷地に引き込まれている上水道・下水道の配管状況や、本管（道路側の管）の位置を確認できる資料です。水道・下水の接続状況や管径、排水経路を把握できるため、リフォームや建替え時の設備計画に大きく影響する重要な情報となりま
・開発登録簿
開発登録簿は、その土地が開発行為（造成工事や宅地造成など）の対象になっているかどうかを確認するための資料です。
開発許可の有無、許可番号、許可条件、工事内容や完了検査済の状況などが記載されており、宅地造成の適法性や造成歴を把握できます。
・位置指定図面（道路種別1項5号の場合）
建築基準法第42条1項5号（位置指定道路）に該当する道路について、その位置・幅員・構造などを確認するための図面です。
対象物件の接する道路が1項5号道路である場合、建築確認に必要となるため、必ず確認すべき資料です。
・都市計画線のわかる資料
敷地に都市計画道路の指定があるかどうかを確認するための重要な資料です。
都市計画道路が “計画決定” や “事業決定” されている場合、将来的に立ち退きが必要になる可能性があり、敷地の一部が道路として収用されることで持分が減るリスクもあります。
また、建築ができる範囲に制限がかかるため、建替えや増築に影響する重要情報です。
・その他、必要に応じて取得する資料
物件の状況に応じて追加で取得すべき資料が発生することもあります。
例えば、文化財保護法に基づく文化財指定の有無、景観計画区域・風致地区の指定状況など、建物や土地の制限に影響する情報を確認することが必要です。
役所調査に行く前の事前準備
持ち物
・登記簿謄本
・公図
・建物図面
・地積測量図
・パンフレット
・ゼンリン地図及び住所
・都市計画情報図
市区町村の「都市計画情報」をネットで確認する
最初に行うのは、自治体が公開している都市計画情報のオンライン閲覧です。
例：
「江戸川区 都市計画情報」 https://www2.wagmap.jp/edogawa/Portal
「杉並区 都市計画図 閲覧」 https://www2.wagmap.jp/suginami/Portal
などで検索すると、ほとんどの自治体がオンラインで公開しています。
確認すべきポイントは以下のとおり：
- 用途地域
- 建ぺい率 / 容積率
- 地区計画等
- 都市計画道路（計画・事業予定かどうか）
- 土地区画整理事業
事前にこれらを把握しておくと、役所での調査がスムーズになります。
調査対象物件の道路情報をネットでチェックする
自治体によっては、以下の情報をオンラインで公開しています。
- 道路台帳図
- 道路の幅員
- 道路種別（建築基準法42条1項◯号道路 など）
- 認定道路・里道・水路の情報
「道路種別」「幅員」「接道状況」は建築基準法上の重要ポイントなので、
ネットで事前に確認できると、役所での調査が格段に楽になります。
役所内のどこで、どの書類が取得できるか調べる
役所調査は、複数の課を回る必要があります。
事前に以下を調べておくことで、迷うことなく調査できます。
主に確認すべき課の例：
- 都市計画課：都市計画図・用途地域・都市計画道路
- 建築指導課：建築計画概要書、台帳記載事項証明書、違反建築の確認
- 道路管理課 / 道路課：道路台帳、道路種別、幅員
- 上下水道局：上下水道台帳図
- 開発審査課 / まちづくり課：開発登録簿、位置指定道路情報
自治体によって名称が異なるため、
「建築計画概要書 取得 ○○市」
などで調べて、どこで何が取れるのか を確認しておきます。
役所調査へ向かおう！（現場で失敗しないコツ）
分からないことは役所の人に積極的に質問することが、
あなたの不動産調査力を一番早く伸ばす近道です。
多くの役所の担当者はとても丁寧で、
専門的な内容でも心よく説明してくれます。
知らないままにしておくより、分からないことをそのままにせず、確認した方が正確に理解でき、次の調査にも必ず活きます。
わからないことを素直に聞くことこそ、不動産のプロとして成長するための最初の一歩です。
まとめ
不動産売買における役所調査は、 その物件が「安全に購入できるか」を確認する最重要工程 です。
調査が不十分だと、契約後に 想定外のトラブルや費用負担 に直面するリスクがあります。
逆に、調査を徹底すれば、 リスクの早期発見、取引の安心感、そして顧客からの信頼 をすべて手に入れることができます。
つまり、役所調査は単なる手続きではなく、 安全・安心な取引を実現するための「プロの目線」 を作る大切なステップなのです。
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