契約前に知るべき【重要事項調査報告書】の見方・チェック項目

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図：重要事項に係る調査報告書ってなに？（重調）

上図は【重要事項調査報告書】といいます。

名前が似ている【重要事項説明書】とは異なるので気を付けてください

この書類は、マンション全体の状況やお金・管理についての客観的な状況がまとめられた書類となります。

重要事項調査報告書の確認するポイント

①　マンション全体の修繕積立金総額

修繕積立金は、将来行う大規模修繕や設備更新のために、区分所有者全員で少しずつ積み立てていくお金です

修繕積立金総額が少ない場合、マンション全体として使えるお金があまり残っていない状態だと考えられます

その総額が少ないということは、必要な工事が発生したときに十分な資金が用意できない可能性があります

⚡リスク①　　急な工事で一時金の負担が発生することがある

⚡リスク②　　修繕積立金の値上げが検討されやすい

⚡リスク③　　修繕工事の内容が最低限になりやすい

⚡リスク④　　売却時に不利になる可能性もある

気を付けるべきこと
修繕積立金総額が少ないマンションは、金額だけで判断しないことが大切です。

まず工事履歴を確認し、過去に大規模修繕工事が実施されているかを見ましょう。

建築年月日を確認し、築年数が古すぎないかにも注意が必要です。

修繕がまだ行われていないのに積立金が少ない場合は、将来の負担が大きくなる可能性があります。

②　マンション全体の管理費、修繕積立金滞納額

滞納者の内訳を確認しましょう

長期間にわたって滞納している区分所有者が複数いる場合、管理組合が法的手続き（訴訟など）を進めているケースもあります

滞納が解消されない間は、他の区分所有者の負担が増えたり、修繕計画に影響が出る可能性があります

議事録や議案書を確認し、滞納問題がどの程度深刻なのか、今後の対応方針が決まっているかをチェックしておくと安心です

③　管理費・修繕積立金月額

管理費は、共用部分の清掃や点検、管理会社への委託費など、マンションを維持・管理するための費用です

修繕積立金は、将来の大規模修繕や設備更新に備えて積み立てられるお金です

これらは毎月必ずかかる固定費のため、購入前にしっかり確認しておく必要があります

特に投資用マンションの場合は、家賃収入から管理費・修繕積立金、さらに毎年かかる固定資産税・都市計画税を差し引いたうえで、どのくらい利益が残るのかを確認しておきましょう

管理費や修繕積立金が高いと、想定していた収支が合わなくなることもあります

④　管理費・修繕積立金滞納額

滞納がある場合、そのままにしておくと、購入後に負担が発生する可能性があります

元所有者に滞納がある場合は、決済時に精算してもらうのが原則です

売買契約書や決済条件で、誰がどこまで負担するのかを明確にしておくことが大切です

⑤　借入金

管理組合として金融機関から借入をしていると、将来の修繕費用として返済が続く可能性があります

この借入は、区分所有者全体で負担することになるため、毎月の修繕積立金に影響したり、将来的な値上げにつながることもあります

借入の有無だけでなく、残高や返済期間、今後の返済計画まで確認しておくことが重要です

⑤　修繕実施状況

直近で大規模修繕が行われていない場合、近いうちに工事が予定され、修繕積立金の値上げや一時金の負担が発生する可能性があります

あわせて、大きなお金が発生する工事（例：給排水管工事など主要設備の修繕）が行われているかも確認しておくと安心です

⑥　大規模修繕工事

大規模修繕工事は般的に大規模修繕は12〜15年周期で行われます

まだ行われていない場合は、近い将来に工事が予定されていないか、その際の資金が十分に確保されているかをチェックすることが大切です

実施予定の場合は工事時期、工事内容、借入金、負担金の有無を確認とりましょう

大規模修繕工事を実施すると、数千万円のお金が修繕積立金総額からなくなります

そうなると、修繕積立金の値上げや、借入、負担金の徴収が発生いたします

⑦　建物修繕工事実施時期

この予定されている工事の時期、工事内容、工事金額、借入金、負担金の有無を確認とりましょう

⑧　アスベスト使用の有無

解体や大規模な改修工事の際には注意が必要です

建て替え時には、建物を解体するためアスベストが含まれている場合は法律に基づいた除去作業が必要になります

・解体前に追加調査が必要になる
・アスベスト除去工事が発生する
・解体費用が通常より高くなる
・工期が長くなる可能性がある

そのため、建て替え費用の総額が想定より増えることがあります

⑨　耐震診断実施

特に旧耐震基準（昭和56年5月31日まで）で建てられたマンションでは、耐震診断が行われているかが重要なポイントになります

耐震診断が未実施の場合、今後診断や補強工事が予定される可能性があり、費用負担が発生することもあります

将来的な安全性とコストの両面から、事前に確認しておくことが大切です

⑩　管理費改定予定

管理費がいつから、いくら変わるのか、そしてなぜ改定されるのかを事前に確認しておきましょう。

値上げがある場合は、その分の負担を考慮して、売買価格について相談してみるのも無理のない判断です

⑪　特記事項

特記事項には通常と違う・お知らせ・注意が必要なことの記載があります

特に注意が必要なのは、自殺です

⚡自殺
ローンが組みにくい可能性があるので、管理会社に詳細を訪ねましょう

・　内容「孤独死」「飛び降り」等

・　場所「自分の部屋の上下左右ではないか」

重要事項調査報告書の取得方法、調査方法

重要事項調査報告書は、原則として区分所有者のみが取得できる書類です
そのため、誰でも自由に請求できるわけではありません

物件を所有している方
建物管理会社へ直接依頼して取得します
取得方法は管理会社によって異なり、ホームページから申請できる場合や、電話・FAXでの対応となる場合があります
まずは管理会社に連絡し、取得方法や費用、発行までの期間を確認してみましょう

中古マンションを購入する方
契約前の段階では、旧区分所有者の委任状をもとに、仲介会社が管理会社へ依頼して取得するのが一般的です
購入検討中に気になる点がある場合は、契約直前になって慌てないよう、早めに不動産会社へ質問を伝え、管理会社に確認してもらうことが大切です

重要事項調査報告書は、契約判断に直結する情報が多く含まれています

「あとで確認すればいい」と後回しにせず、早めに入手し、内容をチェックするようにしましょう

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