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道路種別ってなに？
不動産や建築の世界で「道路種別」という言葉を聞いたことはありますか？
これは単に「その道がどんな道か」を指すだけでなく、建物が建てられるかどうか、どんな制限があるかにも関わる重要なポイントです。
特に土地を買う・家を建てるときは、必ず知っておきたい基礎知識です。
建築基準法では、道路はきちんと種類ごとに定められており、その土地に安全に建物を建てられるかどうかを判断するためのとても大切な基準として扱われています。
道路種別は法律で定められた分類で、特に建築基準法（第42条）が基準になっています。これを理解することで、思わぬ再建築不可や後退距離（道路との距離のルール）で失敗するリスクを減らせます。
建築基準法でいう「道路」とは
建築基準法では、原則として幅が4メートル以上ある道を「道路」としています。
そして、建物を建てる敷地は、その道路に2メートル以上接していなければなりません。
これを接道義務といいます。
接道義務を満たしていない土地は、原則として建物を新しく建てることができません。
そのため、土地を買う前には「どんな道路に接しているのか」を確認する必要があります。
なぜ道路種別の確認が大切なの？
現地を見ると、車も通れるし問題なさそうに見える道でも、実際には建築基準法上の道路ではないケースがあります。
例えば、
・昔から使われている細い道
・私有地の通路
・近所の人しか使わない通り道
こうした道は、道路種別によっては建築に制限がかかることがあります。
購入してから「建て替えができない」と気づくと、大きな後悔につながってしまいます。
道路種別の調べ方
道路種別は、現地を見るだけでは判断できません。
正確な情報は、市区町村の役所で確認します。
建築指導課や建築審査課などで、
・指定道路図
・建築基準法上の道路の種別
を確認することで、はっきり分かります。
土地購入前であれば、無料で確認できることがほとんどなので気になる土地があれば、早めに調べておくと安心です。
道路種別の種類（建築基準法42条）
建築基準法では、道路ができた経緯や管理の仕方によって、道路をいくつかの種類に分けています。
どの種別に当たるかによって、建て替えの可否や、敷地の使い方に影響が出ることがあります。
ここでは、売買や建築の場面でよく出てくる代表的な道路種別を、ひとつずつ見ていきます。
42条1項1号道路（公道）
42条1項1号道路は、道路法に基づいて整備・管理されている道路です。
国道、都道府県道、市町村道などがこれに該当します。
行政が管理しているため、幅員や通行の安全性が確保されており、建築の面では最もトラブルが少ない道路といえます。
土地や建物の売買でも説明がしやすく、「前面道路が42条1項1号道路」となっていれば、基本的には安心材料になります。
42条1項2号道路（開発道路）
42条1項2号道路は、都市計画法や開発許可によって整備された道路です。
主に分譲地や造成地などで見かけることが多い道路です。
もともと建築を前提として計画的につくられているため、幅員や形状が整っており、住宅地として利用しやすい特徴があります。
新しい住宅街に多く、建築条件やインフラも整っているケースがほとんどです。
42条1項3号道路（既存道路）
42条1項3号道路は、建築基準法が施行される前、または都市計画区域に指定される前から存在していた道路です。
古くから人が通っていた道が、そのまま道路として扱われているケースが多く、幅がギリギリだったり、舗装が簡易的なこともあります。
建築は可能なことが多いですが、自治体によって取り扱いが異なる場合もあるため、必ず役所での確認が必要な道路です。
42条1項4号道路（計画道路）
42条1項4号道路は、将来つくられる予定の道路です。
まだ現地に道路がなくても、都市計画などで「ここに道路をつくる」と決まっている場合に該当します。
この道路に接している土地では、将来の道路整備を前提とした建築制限がかかることがあります。
知らずに購入すると、建物の位置が制限されたり、敷地の一部が道路になる可能性もあるため、売買時には特に注意が必要な道路種別です。
42条1項5号道路（位置指定道路）
42条1項5号道路は、私道ですが、建築基準法上の道路として行政から指定を受けた道路です。
土地の所有者が申請し、幅員や構造などの条件を満たした場合に位置指定されます。
私道であっても、建築基準法上の道路なので建築は可能ですが、通行や維持管理については所有者同士の取り決めが必要になることがあります。
売買の際は、通行権や管理方法もあわせて確認しておくことが大切です。
42条2項道路（みなし道路）
42条2項道路は、幅員が4メートル未満の道です。
ただし、建築基準法施行時点で、すでに建物が建ち並び、道路として使われていた場合に限り、例外的に道路として扱われます。
この道路に接する敷地では、将来建て替えをする際に「セットバック」と呼ばれる後退が必要になります。
現状では問題なく住めていても、建て替え時に敷地が狭くなることがあるため、購入前に必ず確認しておきたい道路種別です。
道路種別を知るメリット
道路種別を知ることで、次のような点で失敗を防げます。
- 敷地が建築基準法上の道路に接しているか確認できる
- 接道義務（建築条件）を満たすか判断できる
- 将来の道路計画による建築制限を把握できる
- 建物の設計や後退距離がどう影響するか予測できる
たとえば、「道はあるけど建築できない」と後から判明すると多大なコストや時間のロスになります。先に道路種別を押さえておけばトラブルを避けられます。
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