- 重要事項説明書がなにか分からない人
- 重要事項説明書の大事なポイントが分からない人
結論～重要な箇所3選～
- ①買主に不利になりやすい「特約」の有無
- ②将来お金がかかる「管理費・修繕積立金・管理組合の状況」
- ③引渡し後にトラブルになりやすい「設備・不具合の扱い」
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①買主に不利になりやすい「特約」の有無
重要事項調査説明書や売買契約書には、「特約」として通常とは異なる条件が記載されています。
大体、最後のページにあります
売買契約では通常、引渡し後に物件に不具合が見つかった場合、売主が責任を負う 「契約不適合責任」 が定められています。
しかし、重要事項調査説明書や特約の中には、
・契約不適合責任を一切負わない
・契約不適合責任の期間を極端に短くする
・雨漏り・給排水・設備などを対象外とする
といった 買主に不利な免責特約 が付いていることがあります。
ポイント）契約不適合責任が免責されていないか
例えば、購入後に
・給排水管の漏水
・給湯器の故障
・見えない部分の雨漏り
が見つかっても、修理費用はすべて買主負担になります。
特に中古マンションや空室期間が長い物件では、引渡し後に不具合が発覚するケースも少なくありません。
確認しておきたいポイントは
・契約不適合責任は「免責」か「あり」か
・免責の場合、どこまでが対象外なのか
・期間はどれくらいか（例：引渡し後3か月など）
「免責＝ダメ」ではありませんが、その分、価格交渉や修理対応の確認は必須です。
ポイント）「設備の不具合はすべて買主負担」になっていないか
重要事項調査説明書とあわせて確認したいのが、付帯設備表の内容です。
特約として、
・設備はすべて現況有姿で引き渡す
・設備の不具合について売主は一切責任を負わない
と記載されていることがあります。
特に注意したい設備は、
・給湯器
・エアコン
・換気扇
・インターホン
・給排水設備
これらは、壊れていると修理費が高額になりやすい設備です。
空室期間が長い物件では、
・通水していなかったため不具合に気づかない
・引渡し後に初めて使って故障が発覚
というケースが多くあります。
事前にできる対策として、
・内見時に動作確認をする
・不具合がある場合は「売主負担で修理」か明確にする
・付帯設備表に状態を記載してもらう
契約前であれば交渉できる余地があるため、「買ってから考える」は危険です。
ポイント）「引渡し後のクレームは一切受け付けない」内容になっていないか
特約の中には、
・引渡し後は一切の異議申し立てをしない
・クレーム・補修請求は行わない
といった文言が含まれていることがあります。
このような特約がある場合、購入後に問題が見つかっても、
・売主に連絡しても対応してもらえない
・すべて自己責任で対応する
という結果になりやすくなります。
・中古マンション
・空室・相続・投資用物件
これらは、引渡し後に想定外の問題が出やすいため、クレーム不可の特約はリスクが高くなります。
文言があいまいな場合は、必ず不動産会社に説明を求めるようにしましょう。
②管理費・修繕積立金など「将来お金がかかること」
区分マンションは、購入後も毎月・将来にわたってお金がかかる不動産です。
そのため重要事項調査説明書では、現在の金額だけでなく「将来どうなりそうか」まで確認することが重要です。
ポイント（修繕積立金の不足・一時金徴収の可能性
重要事項調査説明書では、特に次の点を確認しましょう。
・管理費・修繕積立金の現在の金額
・売主の滞納がないか
・管理組合全体で滞納が多くないか
・将来的な値上げ予定の有無
修繕積立金が不足しているマンションでは、将来、一時金の徴収や急な値上げが行われる可能性もあります。「今の金額が払えるか」だけでなく、将来の負担が増えそうかどうかという視点で見ることが大切です。
ポイント（管理費・修繕積立金の滞納状況
意外と見落とされがちなのが、滞納の有無です。
・売主本人に滞納がないか
・管理組合全体で滞納者が多くないか
滞納が多いマンションでは、
・修繕が予定どおり進まない
・まじめに払っている人の負担が増える
といった問題が起きやすくなります。
③契約解除・ローン不成立によるトラブル
ローン特約は
「ローンが通らなかったときに、契約を白紙解除できるかどうか」を決める条項。
ここをきちんと確認しておかないと、
・ローン否決なのに手付金が返ってこない
・解約できると思っていたのに違約金が発生
・買主だけが不利な条件になっていた
…というトラブルが起こりやすい。
ポイント（ ローン特約が明記されているか
まず確認したいのは、
・売買契約書にローン特約が明確に書かれているか
以下のような曖昧な表現には注意が必要です。
・「協議解除とする」
・「誠意をもって努力する」
これらは解除を保証する表現ではありません。
ポイント（ 解除できる条件が具体的か
ローン特約には、
・金融機関名
・借入予定額
・ローン承認期限
が具体的に記載されている必要があります。
これらが曖昧だと、
・ローン否決でも解除できない
・買主都合による解約と判断される
可能性があります。
ポイント（ ローン特約の期限を過ぎていないか
ローン特約には必ず期限があります。
・期限内に否決通知を出さなければ
・ローンが通らなくても
・手付解除・違約解除になる可能性
重要事項説明書で説明を受けても、
日付は必ず自分で再確認しましょう。
ポイント（ 解除時の扱い（手付金・違約金）
ローン特約によって解除できた場合、
・手付金は全額返還されるか
・違約金は発生しないか
ここまで確認して初めて安心です。
文章が難しい場合は、「この条件でローンが通らなかったら、私はどうなりますか？」と具体的に質問しましょう。
まとめ 振り返り
重要事項説明書は、専門用語が多く「正直よく分からないまま聞き流してしまう」
という人も少なくありません。
しかし、内容をきちんと確認しないまま契約してしまうと、購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔する原因になりやすい書類でもあります。
特に、区分マンションの購入では次の3点が重要です。
① 買主に不利になりやすい「特約」の有無
契約不適合責任の免責や、引渡し後のクレーム不可といった特約が付いていると、不具合が見つかってもすべて自己負担になる可能性があります。
「免責＝必ずダメ」ではありませんが、その分、価格交渉や修理対応の確認は必須です。
② 将来お金がかかる「管理費・修繕積立金・管理組合の状況」
管理費や修繕積立金は、今の金額だけでなく、将来どうなるかが重要です。
滞納が多いマンションや、修繕積立金が不足しているマンションでは、将来、値上げや一時金徴収が行われる可能性もあります。
「今払えるか」ではなく、長く持ち続けたときに無理がないかという視点で確認しましょう。
③ 契約解除・ローン不成立によるトラブル
ローン特約は、ローンが通らなかった場合に買主を守るための重要な条項です。
特約の内容が曖昧だったり、期限を過ぎてしまったりすると、ローン否決でも解約できないケースがあります。
売買契約書と重要事項説明書の内容が一致しているか、解除条件や期限は具体的か、必ず自分でも確認しましょう。
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